柬埔寨2017房地产投资报告

柬埔寨房产半年报

解读

首先说一下数据选择的背景，为什么我选择Knight Frank（莱坊）的报告来做解读，而非所谓房地产五大行：CBRE（世邦魏理仕），JLL（仲量联行）DTZ（戴德梁行），Savills（第一太平戴维斯），Colliers（高力国际）。

额，答案是因为没得选。

我也想多方对比，百家争鸣，百花齐放，奈何毕竟柬埔寨房产建筑业属于新兴市场，目前能有力发力大干特干的角色是甲方开发商，五大行作为乙方，提供的是房产咨询，物业管理以及大宗交易撮合服务。

就像菜没烧好你也不好火急火燎招呼人上桌子对吧，那Knight Frank莱坊虽然在成熟房产市场中国大陆和五大行竞争落后，但也贼精贼精的，这里的蛋糕我抢不到那么大的一块，那我就干脆怂一怂光棍到底，去别的山头早日占山为王，于是调整了策略瞄准东南亚住宅市场，所以，莱坊在15年，16年都发布了毕竟全面的柬埔寨房产报告，对柬埔寨的深耕有很好的践行基础。

其实呢，早在11年CBRE也进入了柬埔寨。

上至国家战争，下至帮派干架，投入的人力越多，说明这场纷争背后的利益和胜利的成果越大。

我们看看图中的CBRE亚太地区的员工数量对比，显而易见，柬埔寨房产业的热度在2011年那就是只弱鸡，仅有7个员工，怕是先遣队炮灰的干活（btw:2011年CBRE在印度有2281名员工，比咱大中华还多了一倍，阿三哥的房产当年为什么那么火，有空研究研究）

关联一下，毕竟2010年12月4日，柬埔寨内阁会议才通过《外国人私有房屋所有权法》草案，允许外国人在柬购买公寓二层以上（不包括底层）的房产，并拥有100%的所有权（不包括土地所有权）。柬埔寨的房产市场才开始真正发展。

我也去找了下CBRE关于柬埔寨的数据。

看到这个报告的Title我就嘿嘿嘿了，Fearless Forecast,大胆的预测，无畏的预测，处女座的尿性让我的第一反应就是，预测个毛线啊，敢不敢拍胸顿足有点底气掏出干货啊大哥？

好了，进入主题吧？我总是不经意就扯远了，有意见你们提，反正也不会改。

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经济概览

柬埔寨本地和外国投资2016年为36亿美元，对比2015的46亿美元有所下降，但是国民生产总值GDP依然保持了强劲的6.9%的增长，全球的政坛和本地的政坛对柬埔寨的2017没什么消极的影响，马上是柬埔寨的选举年，但是本地人和外国人都懂，洪森依然是铁打的扛把子NO1。

国际货币基金组织，世界银行，亚洲开发银行等全球的相关机构都看好柬埔寨未来的经济增长，看好柬埔寨在2017-2018经济增速依然保持6.8%-7.1%的增长区间。

报告提到:柬埔寨的经济增速有可能因为17年中国外流资本管制收紧而受到影响吗？ 毕竟，中国是柬埔寨最重要的投资金主，但是这种影响会比较小，柬埔寨现在已经出落成姿色绰约的小美人，外来的投资多元化趋势变得越来越明显，除了中国，周边的邻居们都向柬埔寨伸出了魔爪，哦不是，伸出了友谊的双手。比如，日本要花2亿建设柬埔寨第二个海港，印度三哥投资橡胶生产，新加坡投资太阳能发电基建，泰国投资柬埔寨零售业。这些对柬埔寨房产有什么影响呢？那真真是极好的。

同时，报告也吐槽了柬埔寨存在的问题，当然，官方的词汇是：维持经济增长需要提升什么？上图这几点差不多就是这几个意思：

1.好好加快基建，你洪森在全世界金主那里签了那么多赞助计划，要把计划落地啊，不要飘哦，亲

2.那些企业税啊，营业税啊能免就免，把政策氛围搞得好一点，多吸引点外国企业家嘛

3.好好管管你们政府的官员吧，收钱可以，但是规矩一点，大家面子都好看一点，不要一些老鼠屎搞坏一锅粥

4.你们的教育啊，呵呵哒，有钱了就搞好教育吧，至少也要抓抓技能培训的教育嘛，未来的经济建设都要靠你们的年轻娃娃，年轻人那么多，全世界都羡慕你哦

5.请坚持美元主导货币吧，暂时就不要想恢复你们的官方货币了

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写字楼篇

截至二零一七年上半年，金边写字楼可出租净面积（NLA）为330,085平米，较二零一六年上半年271,913平方米的供应增加21％。同时，未来3年内写字楼供应面积预计将达到529,143平方米，增加60％。

2017年上半年，8个项目交付了48,217平方米的办公空间，交易广场为唯一的甲级写字楼，为优质写字楼供应增加了约18,000平方米。新的供应包括城市大厦亚洲，Bred银行大厦，Sokea国际，阿斯顿大厦，时间塔，Ione大厦和79办公楼。现时办公室大部分仍然是B级和C级建筑物，而甲级写字楼占总供应量的16％。

作为交易广场的开发商，香港置地成功获得了与联昌国际，友邦保险和世界银行等主要租户的预租承诺。 甲级写字楼和乙级写字楼之间的入住率差距仍然表明，定价仍然是租户的主要动力。交易广场的高效预租可以归功于其本身的良好的声誉。

写字楼入驻形势良好：

写字楼总体出租率由二零一七年第一季的82.7％升至二零一七年第二季的85.2％，环比上升2.5个百分点，二零一七年第二季的B类及C类建筑物出租率达到94.8％及86.6％。甲级写字楼入住率已达59.8％。（交易广场就是目前唯一投入使用的甲级写字楼）

价格和租金：写字楼供应增加，甲级写字楼租金平稳

优质写字楼库存增加，甲级写字楼租金保持平稳截至2017年上半年，优质写字楼租金为19美元至38每平方米，每月交易广场于二零一七年第二季完成，导致甲级写字楼租金稳定，使潜在租户的谈判能力进一步增强。随着主要公寓市场出现放缓迹象，开发商已经开始进入商业部门，推出分层办公室。这种类型的财产因此成为办公室的一部分。TK Royal One将于2017年底竣工，是第一座黄金分层商业建筑，预计交付前一年全部售出。

展望：未来写字楼办公室的市场需求会变得更灵活，分租式，众创空间也存在发展机遇。

B级和C级写字楼的入住率可能保持在85％左右。大部分需求仍然局限在100平方米至200平方米之间，每平方米每月15美元或以下的租金。为了满足日益增长的更灵活工作安排的需求，雷格斯柬埔寨将于2017年第三季度在位于Koh Pich Island的Casa Meridian开设第二家服务式办公室

2017柬埔寨房地产半年报告

公寓篇

服务式公寓（Serviced Apartment）

2017年上半年，金边现有投入使用的服务式公寓数量达到4531间，相比2016年第4季度供应量增长6.9%，现在监测到的数据预计，到2017年年底，还有259个服务式公寓项目开始投入使用，总计单位数量为1059套，相比2016年下半年的供应量将有23%的增幅。

上图，绿色部分为历年建成的服务式公寓供应量，灰色部分为将投入市场的公寓供应量，可以看出，到2018年，服务式公寓的供应量增长方面停下了高歌猛进妖娆多姿的步伐。

这里有必要说下服务式公寓是什么概念。金边的服务式公寓大多是本土开发商建的，单一产权不打散销售，6个月起租，主要租给当地外籍人士。

服务式公寓主要分布在市中心地区，53%位于Chamkarmon，14%分布Daun Penh，其余的则位于Toul Kork，Makara，Chroy Changva，Meanchey和Sen Sok。

2017年上半年，服务式公寓整体的入住率为70%。

我们在金边考察服务式公寓的租赁市场，，中等单位的平均租金在每平方米9美元至16美元之间每月。

金边51号酒店服务式公寓

预计2017年年底，当在建的259个服务式公寓项目开始投入使用时，目前整体70%的入住率会拉低，但是说服务式公寓供过于求未免也还太早。当这些本地开发商对未来的入住率抱着忧虑的心态时，服务式公寓在全球做到顶级的新加坡 Ascott Limited 雅思阁带着雄心壮志进来了。

雅诗阁与Merdian International合作，目前在金边有三个正在进行的项目。 第一个开始运作的将是最近在Koh Pich完成的Casa By Meridian， 他们的第二个项目位于诺罗敦大道旁，计划在2018年开放，另一个项目已经在金边市中心进行。这两个项目都将在雅诗阁的萨默塞特品牌下运营。

除了雅诗阁，我们知道其他几家国际服务式公寓运营商正打算进入市场，这将改变目前金边的服务式公寓行业格局。 目前金边的服务式公寓主要由柬埔寨土著开发和经营，提供至少六个月的租赁合同。 这些开发商将面临来自可能提供短期租赁的国际运营商的激烈竞争。

也就是说，当地老外们的选择越来越多了。

服务式公寓短时间内满足了一些不愿住排屋的外籍人士以及少部分本地年轻海龟，我们考察看来，本地人运营的服务式公寓体验真心一般，当外来者和他们竞争时，降低价格，完善服务，翻新硬件估计都会被提上改变的日程，现有狼，将有虎，当大量的公寓不再是一纸楼书进入建成交付阶段后，对他们来说，更多的竞争者来了。

但是Happy的是，作为本土业主，已经是享受既得利益啦，毕竟，先下手为强的道理颠簸不破。