东南亚 | 中国人“投机”柬埔寨
◎作者 | 海马小姐
◎来源 | 海马小姐（ladyhaima） 已获授权
1
宏观上，柬埔寨经济依然持续高速发展。
2016年，柬埔寨人均GDP增长了9.2%，至1270美元，达到金融危机后的最快增速，与此同时，国内的通货膨胀也得到了很好的控制。
（2011年-2016年，蓝色：柬埔寨人均GDP，绿色：年增长率）
中国依旧是柬埔寨最大的投资国。
2017年12月柬埔寨首相洪森访问北京之后，和中国签70亿美元的投资合同，
，金边的卫星城、游客中心、银行等项目。
2018年，是柬埔寨的大选年，7月大选正式开启。
和以往大选前夕经济出现不同程度的衰退不同，2018年的经济预测依旧保持乐观，并未出现衰退的迹象，房地产领域的活动也并未受到影响。
2
着重说大家最关心的公寓市场：
租金：
（studio：单间 1BR：一室套房 2BR：两室套房 3BR：三室套房）
（深绿：高端公寓租金，浅绿：低端公寓租金，蓝色：每平米平均租金）
总体的租金收益在5-7%，合格。
供需：
不论是莱坊，还是世邦魏理仕的报告，
都预测2018、2019，市场的供应量会大增。
（深绿：单价低于1500美金的可负担住房，浅绿：单价1500-3000的中端住房，黄绿：单价高于3000美金的高端住房）
可负担（低端）市场：虽然柬埔寨的经济持续增长，中产收入持续增长，城市化进程加快，但莱坊认为，当地居民主流的需求，可负担的公寓价格，依然在4万美元以下。
中端市场：主要还是国内的需求占主导。
特别指出，6万美金的中端项目市场，由于国内和外国买家构建了共同的需求，比较健康。
高端市场：由于中国投资人的增加，市场对高端市场依旧保持乐观，有些投资人一下就把一栋楼给包了。
但，市场担心整个高端市场供应过剩。
价格：
世邦魏理仕的数据：
2015年第一季度至2017年第四季度，高端楼盘上涨了3%，中端楼盘跌了4%，可负担楼盘跌了11%。
我向当地一位非常熟悉金边房地产市场的朋友求证了这一点，
高端楼盘由于中国人的炒作，这一年涨得非常快，他给到我的数据，是约15%。
市场展望：
大层面上，世邦魏理仕公寓市场2018年的预测：
A、在某些区域，会供应过剩，但不会是普遍现象
B、某些区域，租金收益率面临下降
C、市场将继续两极分化（高端楼盘，和可负担楼盘）
D、在一些次好的区域，新上市的项目将会被中国项目占据（划重点！）
3
报告中同样提到了柬埔寨的写字楼市场和零售地产市场，稍微提一下几个要点，对于想在当地发展事业的朋友，可能会有些参考价值。
世邦魏理仕对写字楼市场2018年的预测：
A、自持的单一产权的写字楼（centrally owned properties，指物业统一持有产权的写字楼）未来入驻率会稳步提升。
B、分割产权的写字楼（Strata-title developments，指房子先卖出去，再委托集中经营的写字楼），将陆续交房，由于激烈的竞争，这个领域的发展将会受到限制。
C、国际运营商引进的联合办公模式，将会得到很大发展（这一点莱坊的报告中也提到了）。
D、各类级别的写字楼租金将保持稳定。
世邦魏理仕对零售地产市场2018年的预测：
A、越来越多的泰国和日本零售品牌将进入金边市场。
B、电子商务和科技金融将会对消费市场造成巨变。
C、大型的国际商超运营商将会进驻金边。
D、便利店（社区超市）的发展趋势将继续，由于公寓的开发
4
说一些个人的观点。
投资柬埔寨房产，分两种情况。
第一种情况：
从实际出发，价格上，这么看，这几年，金边的房价其实都没怎么动，反而，还跌了一些。
其实，真对不起这么火热的市场，
但个人觉得，它还是有潜力的，
2018年的大选应该是个节点，很多观望的人，在大选结束后可能就要出手了，对市场应该有个刺激。
再一个，即便市场新增了很多的供应量，但之前的数据，长居当地的外国人有15万（即便供应量大增，在2020年，也只是3.5万个单位），且各种目的的外国人还在源源不断地来。
所以，在租赁市场上，还有非常大的需求。
买卖市场的供需关系看，如果是想5年左右持有，
现阶段投资，考虑的最大因素，不仅仅是在于涨幅，而在于接盘。
未来可以转让给外国人，也同样适合本地人购买的楼盘，才是最合适的投资品。
特别高端的楼盘，不建议，毕竟当地人能买得起的太少，
那种特别便宜的郊区楼盘，也别考虑了（实用性不高），等10年、20年再发展起来，黄花菜都凉了。
莱坊提到的6万美金，这个比较健康的价格区间，可作为一个“接盘”的参考价。
对于外国人投资，个人觉得，放宽至10万-12万美金左右比较合适，相对而言，算中端楼盘。
未来柬埔寨当地人的收入上去了，刚好接盘。
位置特别好的，条件可再放宽，毕竟稀缺。
说到位置的选择，宁愿挑市中心比较小一点，单价贵一点的楼盘，也不建议选择，位置比较偏的，便宜的。
一是从出租的角度考虑，市区的房子可能比郊区好租，
二是从交通的角度考虑，未来很长一段时间，在我的观察里，金边的交通还将是个很大的困难，交通不便的地方，无论对当地接盘的人，还是租户，都没有吸引力。
以上，都是从理性的角度出发。
第二种情况：
从投机的角度出发。
中国，是金边房地产绕不过去的字眼，不论在世邦魏理仕，还是莱坊的报告中，中国人在这个市场已经有了足够的影响力。
其实在柬埔寨整个的发展，对中国都是极其依附的，
之前的文章也写过，把它当成中国的一个“海外省”也无妨，未来还会有越来越多的中国人参与到这个市场，不论是买房投资，还是创业。
就中国人对中国人这个市场，都大得不得了。
不论是研究报告，还是当地朋友的观点，可以证实，金边的高端楼盘基本都是中国人在买，且涨得很好。
所以，想短期投机的，买高端楼盘，只要能找得到另一个接盘的，就能赚上一笔，算炒楼花吧。
当地朋友的预测，这个涨势还可以保持至少一年半，我比较相信他的判断。
BTW，我个人不鼓励也不反对投机，能看准了投机，赌赢了，也十分佩服。
前些年的中国，不就是这样么？
畸形市场下，冒险的选择，勇敢者的游戏。
对以下公寓有投资或者进一步了解的兴趣，您可以添加智谷小；理（ID：zgtrender06）进行咨询。
