干货:美女律师,解说柬埔寨房产交易那些事!

对于计划要购买或投资柬埔寨房产的朋友来讲，应该对柬埔寨房子交易的相关法律了解，包括常犯的错误和需要注意的事项，以便规避风险。毕竟买房是人生中的大事，涉及金额较大。

对此，柬埔寨房地产网Realestate.com.kh特别采访了华谊律师事务所的陈晓华律师，为各位读者献上法律小常识！

Q1：中国人在柬埔寨做生意也好，买房子也好，最常犯的几个错误。

A：针对柬埔寨房屋置业者比较常犯的问题是：

(1) 忽略合同的重要性。目前柬埔寨的法律相对而言，还不太健全。对房地产行业的规范文件有许多的细节是缺失的。针对法律未明确规定的内容，投资者应多关注合同条款的细节，避免权利义务的严重不对等。

(2)  部分消费者会迷信未成定论的政府城建规划。柬埔寨政府，在财力和执行效率上，。对于成定论或未成定论的政府城建规划，请尽量保持理性，对商业机会和升值潜力尽量保守估计。

(3)  部分置业者喜欢看图看模型买房。我们是建议置业者到实地考察，看看周边情况，多了解开发商的背景，在签订合约前行使更多的主动权。

Q2：置业方面有哪些法律上的禁忌或细节需要提醒大家注意

A：简单说，有三个需注意的点

(1) 选择项目时，尽量选择具备合法开发与预售条件的开发商。简言之是三证齐全，分别是建筑许可，开工许可，销售许可。如果开发商尚未取得这三个非常基础的文件，消费者可能面临房不对版、项目频繁停工的囧状。

(2) 避免冲动消费。目前绝大部分的楼盘，都是已付款不可退还的。

(3)  部分消费者在置业的时候，往往只关注买卖阶段的权利义务，忽略了交房之后的基础义务，例如物业管理费和每年的房地产税费。部分开发商会在买卖协议中提前约定初期阶段的物业管理费收费标准，业主应该提前心里有数，更准确的计算置业成本。我们不建议业主事后以“人在海外，未享用物业服务”为由拒交管理费。

Q3：对于2018年的房市有什么样的想法

A：2018年，就目前我们律所所接触到的情况，越来越多的高净值客户关注金边的楼市，他们主要以优质产品为主导，长期持有为原则。这也是我们对2018年房市的看法。需要更多理性的消费者，进而有益于柬埔寨房市的可持续性发展。

2018年，大部分在建企业将陆续交房，我们认为金边房市侧重点将从买卖业务转为物业管理，其中，出租与二手房的转售是买卖业务的服务延伸。

Q4：预测大选结果和即将面临的挑战

A：大选，我们认为悬念不大，还是洪森总理为主。现在柬埔寨稳定的局势是有目共睹的，虽然目前没有就业率、出生率、死亡率、教育程度等相关数据来验证，但我们可以感觉到不管贫富差距多悬殊，至少大家人手一部手机，要找工作很容易，人民普遍信佛，慵懒休闲。不能说柬埔寨人民养尊处优，但评价他们知足长乐，宽心度日还是蛮贴切的。要号召大批的群众闹革命，难度还是太大了，其他党派的影响力相对有限了。

面临的挑战，目前柬埔寨的许多政策和治理，相比较中国和其它国家，可以说，非常宽松。大选过后，可能出现政策收紧的趋势。更多规范性法规会出台。例如，近期在严抓外籍劳工的劳工证，其实劳工证的要求从1997年的劳工法就一直存在，从今年外国务工者大量进入后，才这么严格的检查。再例如，随着产业发展，2018年的税务注册也比以往要求严格，批证时间较长，而且要部分行业需要取得行业资质后才可批准。再举个例子，柬埔寨投资委员会也对大型项目的审批日趋严格，中国投资客容易财大气粗的，不深思熟虑的，陷入申请审批过程中频繁的修改与调整的窘境，容易一鼓作气，再而衰，三而竭。因此，后续的投资客，尽量谋定而后动。

Q5：有什么想对来柬埔寨置业或者做生意的人说的话

A：建议来柬埔寨置业或做生意的朋友们，尽量以平常心进行投资，柬埔寨刚从落后国家，勉强晋升为发展中国家，请给它一点时间，它需要不停的建设和调整。我们尽量以建设者的角色进去这个市场，而不是单纯的批判者或搅局者。

【后记】

ETC LAW GROUP（柬埔寨华谊律师事务所） 是在柬埔寨王国律师协会合法备案之律师事务所，律所可提供中文、柬文、英文等多种语言服务。律所专注于提供柬埔寨房地产行业的法律服务，由于柬埔寨目前的法制环境仍在发展中，我所会在法律可⾏的基础上,从战略层面提出商业可行及合理的操作⽅方案,从风险和收益的层面提供独立意见。目前为多家中资企业担任常年或专项法律顾问。

陈晓华是华谊律师事务所中国业务部负责人，也是微信公众号“柬埔寨法律商务咨询”的主要运营者。毕业于广州华南理工大学及澳大利亚昆士兰大学，曾就职于华润集团一级利润中心。 

*陈晓华律师

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